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登記簿面積と実測面積が違うのはどうしてなの?~後編~
2017年08月01日

皆様、土地家屋調査士という国家資格をご存じでしょうか?土地家屋調査士とは、不動産の登記簿(登記記録)の「表題部」の新設、変更・更正、閉鎖等の代理申請を行う土地建物の表示登記の専門家です。

 土地の境界線を日常的に取り扱う土地家屋調査士によく聞かれる質問です。大きく2つに分けてお話しします。

①小さな差 (例)登記簿200㎡の土地を実測したら198.80㎡だった

②大きな差  (例)登記簿200㎡の土地を実測したら180.00㎡または300.00㎡だった

 

今回は②のお話をします。(前回①)

まず、ご自身の土地が誤差の大きな地域かどうか、また正確な図面が存在しているかをご確認下さい。右図は法務局備え付け「地図に準ずる図面」(公図)ですが、❍の部分に「旧土地台帳付属地図」と書かれていれば、比較的精度が低い図面の地域と言えます。なぜなら、古くは明治時代の地租改正事業で測量された図面が元となっているからです。土地台帳付属地図は昭和35年の法改正で登記簿と土地台帳が一元化されるまで使用されていたものです。一元化以降全国で境界、面積を正確に確定させる国土調査(地籍調査)が現在でも進められていますが、都市部では権利関係が複雑な為、郊外に比べ調査が進んでいないのが現状です。

また、おおよそ平成以降作成の「地積測量図」(ご自身の土地が求積されたもの)が存在すれば比較的精度が高い図面のある土地と言えます。「旧土地台帳付属地図と書かれた地図に準ずる図面」かつ「地積測量図」がない土地は大きな誤差を含んでいる可能性があります。

 

 山林などでは登記簿が300㎡の土地の境界立会、実測を行うと30000㎡になってしまうこともあります。都市部の場合そこまで極端な例は少ないですが、例えば元々3000㎡の土地の分筆が繰り返され、最後に残った土地に全ての誤差が集約され、実測したら30㎡が300㎡になる(その逆も)ということも考えられます。様々な原因がありますが、大きく実測面積が違うことになる原因の多くは大元の図面の誤差が大きいことです。30年を迎えようとしているこのIT社会平成の世も土地の境界、面積の調査に関してはまだまだ進行中ということです。

 

最近の測量機器も進歩しておりますし、近年はGPSを用いた測量もされるようになってきました。近い将来相続財産の売却などをお考えであればお近くの土地家屋調査士にご相談されることをお勧めします。

カテゴリ: 節税 土地境界
筆者紹介

江藤 剛
土地家屋調査士

事務所理念
◎お客様の大切な不動産の取引・管理に関し、正確かつ迅速なリーガルサービスを提供します。

◎常にお客様や関係する方々の立場に立ち、丁寧且つ真心溢れた業務や相談サポートに努めます。

不動産という高価な財産における不動産表示登記に関し、依頼者の権利の保全の為に登記申請や測量を行う土地家屋調査士にとりまして、正確な知識に裏付けされたリーガルサービスが基本となります。その上で迅速に業務を完遂し、お客様に権利の保全と安心を提供します。また、専門的な知識が多い不動産登記や境界確定測量に関し、丁寧且つ真心溢れた相談サポートを提供します。

例えば、お客様が永続的にお住まいになる住宅の測量業務などでは、隣接者や官公署などと境界トラブルや越境によるトラブルなどが残らないように慎重に業務をすすめる必要があります。お客様の「大切な不動産に将来的な安心を」ということを常に考えながら業務を遂行していきます。
土地の取引では不動産取引が将来に関しても安全に行われる業務や相談サポートを提供致します。
そして、常に笑顔で元気よくお客様との関係構築に努めてまいります。